Not: Bu yazı bilgi amaçlıdır ve yasal tavsiye içermez.
Ev satmak da en az ev almak kadar streslidir. Yüksek miktarlarda para ve yasal prosedürlerin işin içine karışması bu durumu daha da zorlaştırmaktadır. O nedenle çıkarlarınızı en iyi şekilde koruyacağına güvendiğiniz bir emlakçıyla çalışmak sizin yararınızadır.
Emlakçınızı seçtikten sonra imzalamanız gereken bazı formlar olacaktır. Bunlardan ilki ve en önemlisi Listing Agreement (Satış Anlaşması) denilen formdur.
SATIŞ ANLAŞMASI
(LISTING AGREEMENT)
Emlak satış anlaşması (Listing Agreement-Residential), evini satan kişi ile emlak şirketi arasında olan anlaşmadır. Her ne kadar emlakçı olan kişi ile bu anlaşmayı imzalamış olsanız da, yasal olarak kontratın tarafları evini satan kişi ile emlak şirketidir (Brokerage). Bu kontratta tarafların sorumlulukları ve evinizle ilgili detaylar bulunmaktadır.
Bu anlaşmayı imzalamakla emlak şirketinin temsilcisine (dolayısıyla emlak şirketine) sizi belli süreler dahilinde temsil etme yetkisi vermiş olursunuz. Satış kontratında yer alan bazı maddeler şu konuları içerir:
Kontratın geçerli olduğu süre
Emlak şirketine ödeyeceğiniz ücret tutarı
Evin satış fiyatı, adres ve benzeri bilgiler
Emlak şirketinin size karşı olan sorumlulukları
Sizin emlak şirketine karşı olan sorumluluklarınız
FİYAT BELİRLEMEK
Piyasa Değerlendirmesi
Emlakçınız, evinizin satış fiyatını belirlemek için araştırma yapacaktır. Bu araştırmayı yapmanın en önemli kriterlerinden biri de, evinize yakın bölgede ve yakın zamanda satılmış olan veya halen satılık olan benzer evleri bulmaktır.
Emlakçınız bu örneklemeleri analiz ettikten sonra, evinizin piyasaya çıkabileceği fiyatı size tavsiye edecektir. Bu analize “Piyasa Değerlendirmesi” (Comparative Market Analysis) denilmektedir.
Bazen evin satışı tahmin edilenden daha uzun sürebilir. Bunun en önemli sebeplerinden biri lokasyona ve benzerlerine göre evin fiyatının yüksek olmasıdır. Diğer bir faktör ise evin genel olarak bakımsız olması ve fiziksel olarak göze hitap etmemesidir.
MLS
Eviniz kararlaştırılan tarihte MLS (Multiple Listings Service) adı verilen emlak web sitesinde yayınlanacaktır. Bu şekilde evinize müşteri bulma olasılığı daha da artmaktadır. MLS sistemi emlakçıların kendi aralarında bağlantılar kurmasını kolaylaştıran birçok özelliğe sahiptir.
OPEN HOUSES
Emlakçınız evinizin tanıtımını yapmak amacıyla “open house” düzenlemek isteyebilir. Genel olarak iki türlü open house vardır. Bunlardan biri “Agent’s Open House” denilen tarzdır. Emlakçınız kendi şirketine bağlı olarak çalışan diğer emlakçıları davet ederek evinizi onlara tanıtır. Bu şekilde, alıcı müşterisi olan emlakçılar eviniz hakkında detaylı bilgilere sahip olacağı için müşteri bulma şansı artacaktır.
İkinci tür open house ise herkese açık olarak yapılır ve “Public Open House” olarak adlandırılabilir. Genellikle hafta sonları belli saatler arasında düzenlenir ve evi görmek isteyen herkes gelip evin içini gezebilir. Bu süre içinde emlakçınız ziyaretçilerin sorularını yanıtlar.
EVLE İLGİLİ PROBLEMLER
Evle İlgili Problemleri Alıcılara Açıklamak Gerekir (Disclosure)
Satışa çıkardığınız evle ilgili önemli bazı problemler varsa, bunları emlakçınız ile açıkça konuşmanız iyi olur. Bu problemleri muhtemel alıcılardan gizlemeye çalışmak, ileri tarihlerde büyük olasılıkla size sorunlar çıkaracaktır.
Yasalara göre, evinizde oluşan, müşterilerin sizin evinizi alıp almama konusundaki kararını etkileyebilecek olan ve gözle görülemeyen problemleri potansiyel alıcılara açıklamakla yükümlüsünüz. Bu tür problemleri (material facts) alıcılardan gizlemek, daha sonra mahkemeye verilmenize ve maddi zarara uğramanıza yol açabilir.
POTANSİYEL ALICILARIN GÜVENİNİ KAZANMAK
Potansiyel müşterilerin güvenini baştan kazanmak evin kısa sürede satılmasını sağlayabilir. Bunun için uygulanan satış stratejilerinden biri SPIS denilen formu doldurmaktır. Diğer strateji ise “Seller’s Home Inspection” raporu alarak müşterilere sunmaktır. Bu rapora “Pre-Listing Inspection” raporu da denilmektedir.
SPIS Nedir?
Bazı emlakçılar ve ev satıcıları Seller Property Information Statement (SPIS) denilen bu formu pazarlama tekniklerinden biri olarak kullanmayı tercih edebilirler. SPIS formunu doldurmak zorunlu değildir, fakat doldurulduktan sonra potansiyel müşterilere bu formun var olduğunu belirtmek zorunludur. Görmek isteyen müşterilere kopyası verilmelidir.
Bu formda evin genel durumuyla ilgili yaklaşık olarak 44 tane soru vardır. Bu form ev sahibi tarafından doldurulur. Her bir sorunun cevabı “evet, hayır, bilinmiyor, geçerli değil” seçeneklerinden birini seçerek verilir. Formu kullanmanın bazı avantajları olduğu gibi bazı durumlarda dezavantajları da olabilir. Avantajlarından biri potansiyel alıcılar üzerinde psikolojik olarak olumlu etki ve güven yaratmasıdır. Bu formun avantajları ve dezavantajlarıyla ilgili detayları emlakçınızla konuşmanız önemlidir.
Seller’s Home Inspection
Müşteri güvenini kazanmanın en iyi yöntemlerinden biri de evinizi satışa çıkarmadan kısa süre önce inspection (inceleme) raporu almak ve raporun varlığını evle ilgili ilanlarda belirtmektir. Piyasada güvenilir ve tanınmış şirketlerden biriyle bağlantı kurarak özet bir inspection raporu hazırlatılabilir. Bu raporda, raporun muhtemel alıcılar için hazırlandığı notu vardır ve inceleme sonucu elde edilen ana bulgular (key findings) özet olarak açıklanır. Bazı alıcılar bu raporla yetinerek verdikleri teklife “inspection” koşulu koymazlar. Bu da satıcılara zaman kazandırır. Alıcı isterse ücret karşılığı rapor detaylarını öğrenebilir.
TEKLİFLERİ DEĞERLENDİRMEK
Evinize verilecek olası bir teklifte yer alacak olan ana maddeler şunlardır: alıcının ödemek istediği fiyat, bazı koşullar (finance ve inspection en çok kullanılan koşullardır), kapanış tarihi ve verilen teklifin geçerli olduğu süre (irrevocable date/time).
Alıcılar ciddi olduklarını ve iyi niyetlerini göstermek için ya teklifle birlikte (herewith) ya da teklifin satıcı tarafından kabul edilmesi halinde (upon acceptance) depozit verir.
Verilen teklifi olduğu gibi kabul etmek zorunda değilsiniz. Verilen teklife karşı bir teklifle cevap verebilirsiniz. Teklif her iki taraf arasında imzalandıktan sonra bağlayıcı hale gelir. O nedenle, imzalamadan önce emlakçınız ve/veya avukatınızla birlikte teklifi incelemeniz iyi olur.
Anlaşma bağlayıcı duruma geldikten sonra tarafların avukatlarına gönderilir. Bundan sonraki süreci avukatlar yürütür.
Daha fazla bilgi için çekinmeden arayabilirsiniz. Saygılarımla…
Comments