Ev almaya karar mı verdiniz? İşe evdeki hesabı çarşıya uydurmakla başlayabilirsiniz.
Ev almak çoğumuzun gözünde çok büyütülür. Bu nedenle ev almada hep biraz gecikiriz. Ev sahiplerinin çoğunluğu “keşke daha erken alsaydım” diye hayıflanır.
Ev almak hiç de zor değildir ama karar verirken zaman kaybına ve aksiliklere neden olmamak için bazı konuları önceden gözden geçirmek gerekir.
NE KADAR KREDİ ALABİLİRİM?
Çoğu alıcının yaptığı hata önce ev arayıp teklif verme aşamasına gelince kredi başvurusu yapmak. Hayal kırıklığına uğramamak ve sonradan zor duruma düşmemek için, ilk adımınız ev kredisi durumunuzu araştırmak olsun.
Değişik banka ve finans kuruluşlarının temsilcileriyle görüşerek, hangi koşullarda, ne süreyle, hangi faiz oranında ve ne miktarda ev kredisi alabileceğinizi öğrenebilirsiniz.
Bütçe Hesabı
Bütçenize ve kriterlerinize uygun ev bulmak için göz önünde bulundurulması gereken bazı durumlar:
Ne kadar peşinat verebilirsiniz? Eğer peşinat miktarı (down payment) %20'nin altında olursa aldığınız kredi yüksek riskli kredi sınıfına gireceği için kredi sigortası (mortgage insurance) almak zorundasınız.
Evle ilgili masraflar için aylık olarak en fazla ne kadar ödeme yapabilirsiniz ve bunlara neler dahil olmalıdır? (kredi ve faizi, elektrik, su, yakıt, sigorta, belediye vergisi gibi)
Evi aldıktan sonra evin bakımı için veya evde çıkabilecek ekstra masraflar için para ayırdınız mı? (yeni çatı, su borusu problemleri, elektrik arızaları, bodrum katında sızıntı vs)
Herhangi bir ekonomik zorluk (iş kaybı gibi) durumunda yeni bir iş bulmadan önce kaç ay bu ödemeleri yapabilirsiniz?
Kapanış Günü Çıkabilecek Extra Masraflar
Evin alım fiyatına ek olarak yapılması gereken bazı masrafları da göz önünde bulundurmalısınız. Bu masrafların toplamı bazen tahmin ettiğinizden fazla olabilir. Bu masraflara bazı örnekler:
Alım satım vergisi (Land transfer tax)
Kredi veren kuruluşun ücreti (administrative fees and commissions). Bu ücretlerin miktarı her bir finans kurumuna göre farklı olabilir
Ev incelemesi (home inspection) ücreti
Tapu kadastro masrafı (ev sahibinde yeni bir survey yoksa)
Bazı masrafların ayarlanması (adjustments). Mesela; evin satıcısı belediye vergisi, elektrik, yakıt ve su faturası gibi bazı ödemeleri hâlihazırda yaptıysa, kapanış gününden sonrasını kapsayan miktarlar satıcıya geri verilir.
Avukat ücreti ve diğer bazı yasal ücretler
SEMT (LOCATION)
Nasıl bir yerde yaşamak istiyorsunuz? Kendinize sormanız gereken sorulardan biri de mevki ile ilgili olmalı:
Evin bulunduğu bölge sizin için hangi açılardan önemli? (Mesela; otobana, işyerine, okullara ve alışveriş merkezlerine uzaklığı ne derece önemli?)
Birinci, ikinci ve üçüncü derecede tercih ettiğiniz bölgeler nereler?
Hangi bölgeleri asla istemiyorsunuz?
Beğendiğiniz evin yakınlarında yaşayanların demografik yapısı nedir?
Düşündüğünüz bölgedeki ev artışları genelde nasıl?
OLMAZSA OLMAZLARINIZ
Öncelikle evde olmasını istediğiniz veya “olmazsa olmaz” dediğiniz özelliklerin neler olduğunu bir kenara yazın.
Mesela, evde en az kaç tane yatak odası ve banyo olmalı, mutfağın tarzı (açık veya kapalı) nasıl olmalı, bahçenin büyüklüğü ve etrafında çit olup olmaması ne derece önemli, kapalı garaj çok önemli mi, bodrum katına ayrı bir giriş kapısı bulunmalı mı? vs.
Bina Tarzı
Binanın stili konusunda net olmak da en önemli konulardan birisidir. Mesela, evin iki ya da üç katlı olması evde yaşayan aile bireylerinden bazılarının hareket alanını kısıtlar mı (yaşlı veya bedensel engelli), ev mutlaka müstakil mi olmalı (detached), yoksa yarı müstakil (semi-detached) ev de sizin için olasılık dahilinde mi?
EV ARAMA SÜRECİ
Ev arama sürecinde bir emlakçıyla çalışmak size büyük avantajlar sağlar. Bunları genel olarak söyle özetleyebiliriz:
Satılık evlerle ilgili bazı önemli bilgilere siz ulaşamazsınız. Bu bilgiler bazen hayati önem taşırlar.
Emlakçılar size çok ve çeşitli ev gösterebilirler.
Emlakçılar çeşitli bölgelerdeki alım-satım hareketliliğini görebildikleri için, teklif verme ve karşı teklif hazırlama konularında daha isabetli kararlar verebilirler.
Emlakçılar, diğer alanlarda çalışan profesyonellerle kurdukları bağlantılar sayesinde işlerinizi kolaylaştırabilirler.
EVLERDE NELERE DİKKAT ETMELİYİM?
Eğer ilgilendiğiniz ev çok eski ise profesyonel bir “home inspector” ile çalışmak iyi fikir. Bunun yanısıra, evleri görmeye gidince şu noktalara dikkat edilmesi önemlidir:
Evde ne çeşit elektrik sistemi var, eski mi, yeni mi? (knob and tube wiring, 60 amp?)
Elektrik prizleri ve sistemi her türlü ev aletini kullanabilecek özellikte mi?
Isıtma sistemi nasıl ve kaç yıllık?
Binanın çatısı ve bodrum katının genel yapısı ne durumda?
Bodrum katında rutubet kokusu, duvarlarda su izi ve çatlaklar var mı?
Kapılar ve pencereler genel olarak iyi durumda mı?
Mutfak dolaplarının yakın zamanda yenilenmeye ihtiyacı olabilir mi?
Döşemenin genel durumu nasıl? (çizikler, döşemeden gelen sesler vs)
Bulaşık makinesi, buzdolabı, çamaşır makinesi ve kurutucu satış fiyatına dahil mi ve kondisyonları iyi durumda mı?
TEKLİF VERMEK
Teklif vermek ev alma sürecinde belki de en önemli ve stresli olan aşamadır. Yazılı olarak yapılan teklifte şu konuları belirlemeniz lazım:
Ev için ne kadar para ödemeye razısınız?
Ne miktarda ve ne zaman (teklifle birlikte veya sonra) depozito vereceksiniz?
Teklifiniz hangi gün ve saate kadar geçerli olacak?
Closing tarihi (tapunun el değiştireceği ve borcun tamamen kapatılacağı gün) nedir?
Diğer bazı koşullar (conditions) nelerdir?
Teklife eklenmesi genel olarak tavsiye edilen koşullar (conditions):
Eğer ev kredisi icin herhangi bir banka veya finansal kuruluştan daha önce yazılı bir onay (pre-approval) almadıysanız kredi koşulunu yazmanız çok önemlidir.
Kendi evinizi satma koşulu: Eğer sahibi olduğunuz bir ev varsa ve yeni evi almanız sahibi olduğunuz evi satmanıza bağlıysa.
Tapunun temiz/sorunsuz olması koşulu: Tapuda herhangi bir ipotek veya başka kısıtlamaların ve koşulların olup olmadığına avukat aracılığıyla bakılması.
Ev incelemesi koşulu: Binanın ve mekanik sistemlerin bir uzman tarafından incelenmesi (Home Inspection).
Evde bulunan eşyalardan hangilerinin satışa dahil olduğu.
Evde büyük bir renovasyon veya yapısal değişiklik yapıldıysa, bunların yasalara uygun ve izinli yapıldığının garantisi.
Teklifiniz evin satıcısına ulaştıktan sonra, satıcının yapabileceği 3 şey bulunmaktadır:
Teklifinizi kabul etmek
Teklifinizi karşı bir teklifle cevaplamak
Doğrudan reddetmek
Teklifin Bağlayıcı Olma Aşaması
Teklifiniz kabul edilip kondisyonlar (inspection, finance vs.) yerine getirildikten sonra, bu anlaşma her iki taraf icin de bağlayıcı hale gelir. Eğer bu aşamadan sonra anlaşmadan vazgeçmek isterseniz depozitonuz yanabilir ve satıcı sizi ayrıca zarar ettiği gerekçesiyle mahkemeye verebilir.
Avukat Aşaması ve Anahtar Teslimi
Evin tapusu el değiştirmeden kısa süre önce, yapılması gereken bazı işlemler vardır. Bu yasal süreci kısaca söyle özetleyebiliriz:
Evi sigorta ettirip, kredi aldığınız kuruma bunu ispatlamanız gerekir.
Kapanış gününden önce veya kapanış günü, her iki tarafın avukatı tapuyu satıcının üzerinden sizin üzerinize transfer etme işini görüşür ve kararlaştırır.
Aynı gün, ev kredisi (mortgage) avukatınızın trust hesabına gönderilir ve sonra da satıcı avukatının trust hesabına transfer edilir.
Emlak alımıyla ilgili vergi (land transfer tax) ve diğer yasal hizmetlerle ilgili harcamaların faturası avukatınız tarafından size verilir.
Eğer her şey yolunda gittiyse, evin anahtarları avukatınız aracılığıyla size iletilir.
Daha fazla bilgi için beni çekinmeden arayabilirsiniz.
תגובות